Хочу продать долю…
В гражданских правоотношениях известно понятие «долевой собственности». Оно знакомо определившим свои части в общей совместной собственности супругам (бывшим супругам) и участникам приватизированного жилого помещения, наследникам, получившим наследственное имущество в долях, а также решившим внести свою часть вклада в уставной фонд Общества нескольких участников и т.п.
Распоряжение целым имуществом, как правило, происходит гораздо проще, чем распоряжение своей долей из общей собственности. Ведь в данной ситуации мнение едино. Безвозмездное отчуждение (дарение, наследование) и продажа одному из совладельцев своей доли тоже осуществляется без учета мнения остальных совладельцев. Но это недопустимо при возмездной передаче своей доли постороннему лицу, так как в таком случае необходимо участие остальных долевых собственников. Это участие выражается либо в желании выкупить долю, либо в отказе приобрести долю за деньги.
Лучший вариант развития событий – когда совладельцы могут напрямую между собой выяснить этот вопрос. Тогда либо заключается сделка купли-продажи доли между ними, либо они обращаются за нотариальным удостоверением отказа от преимущественного права покупки доли. Надлежащим считается отказ, в котором указаны все существенные условия, на которых будет осуществляться продажа доли (цена, условия и порядок расчета, сроки расчета и передачи имущества и т.п.). При наличии отказа от права преимущественной покупки всех остальных совладельцев, участник долевой собственности имеет право продать принадлежащую ему долю постороннему лицу в любое время, но на условиях, указанных в отказе совладельцев.
А если совладельцы испытывают коммуникативные барьеры, и, например, не общаются? В этом случае возможен другой вариант развития ситуации.
По Гражданскому законодательству Республики Беларусь продавец доли обязан известить совладельцев в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу. Нотариальным действием, которое может урегулировать сложившиеся правоотношения, является передача совладельцам заявления о предстоящей продаже доли.
Кто подает такое заявление и как это происходит? Продавцом доли, как известно, может быть любое лицо, как физическое, так и юридическое; как полностью дееспособное, так и с ограниченной дееспособностью (например, несовершеннолетний, ограниченно дееспособный, недееспособный). От имени малолетнего (до 14 лет) и гражданина, признанного судом недееспособным, заявление передает законный представитель (опекун). Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет и гражданин, ограниченный судом в дееспособности, передают заявление с согласия законного представителя (попечителя). Должны быть представлены документы о подтверждении полномочий представителей физического или юридического лица.
Продавец доли обращается к нотариусу со своим паспортом (а при необходимости, и с вышеперечисленными документами) и предоставляет следующую информацию: о совладельцах (адресатах) – фамилию, имя отчество, адрес, по которому необходимо передать заявление, существенные условия предстоящей купли-продажи, способ уведомления заявителя о результатах совершенного нотариального действия по передаче заявления. Наиболее востребованными у заявителей являются телефонограмма, СМС-сообщение, сообщение по электронной почте, а также традиционная почтовая связь. Нотариус впоследствии должен будет известить заявителя о результатах не позднее дня, следующего за днем получения сведений о них. Заявление передается отдельно каждому совладельцу и считается отдельным нотариальным действием, подлежащим оплате.
Способ передачи заявления предлагается по выбору либо посредством почтовой связи заказным письмом с уведомлением о получении, либо вручение нотариусом заявления адресату лично под роспись. Следует обратить внимание Продавца доли на то, что передача его заявления совладельцу – это только «полдела». Ведь именно от результата совершения этого действия зависит судьба предстоящей сделки купли-продажи доли постороннему лицу.
Сделка может быть заключена, только если в течение установленного Гражданским кодексом срока (по недвижимости – один месяц, по прочему имуществу – десять дней) со дня надлежащего извещения совладельцы не предпримут никаких действий по приобретению отчуждаемой доли. «Надлежащим извещением» в данной ситуации являются следующие результаты действия:
- поступление нотариусу уведомления о получении адресатом (совладельцем) почтового отправления (как правило- это наличие подписи адресата на уведомлении),
- вручение нотариусом заявления адресату лично под роспись (при установлении личности адресата по документу, удостоверяющему его личность, служебному удостоверению, иному удостоверению с фотографией, и подтверждающему, при необходимости, его полномочия),
- отказ адресата в получении заявления, при условии установления его личности и подтверждения его полномочий документами, указанными выше. Нотариус составляет, подписывает и скрепляет печатью соответствующий акт.
Последний из перечисленных результатов был введен в гражданское законодательство в июле 2018 года, что расширило возможность долевых собственников в реализации прав возмездного распоряжения своей долей.
Иные последовавшие результаты действия по передаче заявления, как, например, возврат нотариусу почтового отправления (имеется ввиду без подписи адресата), или отсутствие соответствующих документов у адресата, а равно как и отказ адресата предъявить их нотариусу, при попытке вручения ему заявления лично под роспись, не предоставляют возможности продавцу доли заключения сделки по ее продаже постороннему лицу.
А если один из участников долевой собственности умер? В таком случае продавец доли сможет заключить договор купли-продажи только по истечении
срока, установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь для принятия наследства. При наличии информации о круге наследников выполняется весь выше предложенный алгоритм действий в отношении наследников умершего участника долевой собственности.
Но бывает, что у долевого собственника отсутствуют наследники или установить их не представляется возможным. В этой ситуации продавец доли заключает договор купли-продажи с посторонним лицом, но с определенным риском. Согласно Гражданскому кодексу республики Беларусь у объявившегося наследника есть право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, если возникла необходимость продать или купить долю в общей долевой собственности, первым делом надо обратиться за компетентной консультацией к нотариусу, чтобы избежать нарушения своих интересов и прав.
